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      律圖 > 法律知識 > 房產糾紛 > 二手房糾紛> 二手房屋買賣合同需要注意什么?

      二手房屋買賣合同需要注意什么?

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      來源:律圖小編整理 · 2020.11.24 · 27143人看過
      導讀:一、房屋產權和手續是否齊全,二、明確成交價格和稅費責任,三、明確買賣雙方的責任,四、明確付款方式和時間,五、過戶時間要明確過戶時間要明確,六、物業交割要清楚。

      二手房屋買賣合同需要注意什么?

      二手房屋買賣合同需要注意什么

      一、確認產權的可靠度

      1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

      2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;

      3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

      4、一定要驗看產權證的正本,而且到房管局查詢此產權證的真實性。

      二、考察原單位是否允許轉賣

      1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

      2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;

      3、一般來說,軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

      三、查看是否有私搭私建部分

      1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

      2、是否改動過房屋的內、外部結構,如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

      3、陽臺是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

      四、確認房屋的準確面積

      1、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

      2、產權證上一般標明的是建筑面積;

      3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積,即所謂地毯面積。

      五、觀察房屋的內部結構

      1、戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;

      2、管線是否太多或者走線不合理;

      3、天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

      六、考核房屋的市政配套

      1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

      2、打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節目;

      3、確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;

      4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

      5、電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;

      6、煤氣的接通情況,是否已經換用天然氣;

      7、小區有無熱水供應,或者房屋本身是否帶有熱水器;

      8、冬天暖氣的供應以及費用的收取,暖氣片數夠不夠,暖氣溫度夠不夠。

      七、了解裝修的狀況

      1、原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;

      2、了解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。

      八、查驗物業管理的水平

      1、水、電、煤、暖的費用如何收取,是上門代收還是自己去繳,三表是否出戶;

      2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局;

      3、小區是否封閉,保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數量和責任心;

      4、小區綠化工作如何,物業管理公司提供哪些服務。

      九、了解以后居住的費用

      1、水、電、煤、暖的價格;

      2、物業管理費的收取標準;

      3、車位的費用。

      十、追溯舊房的歷史

      1、哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;

      2、哪些人住過,什么背景,是何種用途;

      3、是否發生過不好的事情,是否欠人錢或者發生過盜竊案;

      4、是否欠物業管理公司的費用,以及水、電、煤、暖的費用。

      十一、了解鄰居的組合

      1、好鄰居會讓你生活愉快,選不同的時間在社區內看人來人往,通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;

      2、拜訪上、下、左、右鄰居,了解他們在此居住是否順心;

      3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天,了解情況。

      十二、算計一下房價

      1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

      2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

      3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

      十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的條件是:

      1、年滿18歲,有城鎮戶口,本地、外地均可;

      2、能提供穩定的收入支付本息的證明;

      3、愿意將所賣的房子作為抵押,或者能提供其它符合條件的抵押;

      4、所購房屋產權所屬真實可靠;

      5、支付有關手續費。

      十四、請律師

      1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜,因此有律師提供建議參考更可靠;

      2、公房上市的時間不長,能提供這一類服務的律師并不多,收費標準也無一定之規;

      3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

      十五、找代理

      1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策,中間的交易過程完全由代理行來操作;

      2、代理行的二手房信息要比個人更全面,但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

      3、在把你的業務交給代理行之前應該了解:代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題,代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

      十六、考察代理行是否可靠代理行應該提供兩證:

      1、有效的當地工商局頒發的營業執照,當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;

      2、資質證書是行業管理部門頒發的,對保證代理行的可靠性更有作用。

      十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

      1、公房上市還是一個新鮮事物,因此要做好心理準備,隨時了解政策的變化;

      2、媒體的報道十分關注公房上市,要注意報紙的新消息;

      3、向律師及中介代理行咨詢;

      4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢,及時了解最新的信息。

      十八、產權是否完整

      1、確認產權的完整性,有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也會出現這樣的糾紛;

      2、只可相信自己的眼睛,一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

      十九、小心房款和產權的交接

      1、不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

      2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理行處,等過戶完成后,再將房款轉入賣方的賬戶。

      二十、保證產權順利過戶

      1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

      2、從買房的角度來說,一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。明確事項必須明確雙方違約責任因為房產交易復雜且金額較大,有時會出現意想不到的狀況,導致違約行為。

      絕大多數二手房買賣合同違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降,因此,合同中應加入"買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規定期限內向賣方(買方)支付違約金"的條款,以確保合同條款的最終落實。

      3、必須標明付款過戶時間

      在實際操作中,買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期,因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

      4、必須注明費用交接時間

      這是買方所應關注的房屋本身附屬問題,屬于"房屋交付"中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。如果是公房交易,對于物業、供暖等費用的交納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等,都應在合同中明確寫明。

      5、必須有代理費明細單

      市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細單,這中間就會存在信息的不對等,最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

      6、必須學會使用補充協議

      買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

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